Ação de Despejo: Guia Completo para Proprietários

Ação de Despejo: Guia Completo para Proprietários

Introdução

A ação de despejo é um tema que preocupa muitos proprietários de imóveis alugados no Brasil. Seja por falta de pagamento, término do contrato ou outras razões previstas em lei, o despejo pode ser necessário para garantir os direitos do locador. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), ações de despejo representam uma parcela significativa dos processos judiciais relacionados a contratos de locação.

Se você é proprietário e está enfrentando dificuldades com um inquilino, este guia vai te ajudar a entender como funciona a ação de despejo, quais são os prazos e custos envolvidos, e quando é necessário buscar um advogado. Vamos explicar tudo de forma prática e acessível, para que você saiba exatamente o que fazer.

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O Que É e Quando Usar

A ação de despejo é um processo judicial usado para retirar um inquilino de um imóvel alugado. Esse instrumento é regulamentado principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e pode ser utilizado em diversas situações, como:

• Falta de pagamento do aluguel ou encargos (água, luz, condomínio, etc.);
• Término do contrato de locação, quando o inquilino não desocupa o imóvel voluntariamente;
• Uso indevido do imóvel, como sublocação não autorizada ou atividades ilegais;
• Necessidade do imóvel pelo proprietário, em casos específicos previstos na lei.

Importante: a ação de despejo só deve ser usada como último recurso, após tentativas de negociação ou notificação extrajudicial. Para saber como fazer uma notificação, veja nosso artigo [Como Fazer uma Notificação Extrajudicial de Cobrança: Modelo Pronto 2026](como-fazer-notificacao-extrajudicial-cobranca).

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Base Legal

A ação de despejo está fundamentada na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Os principais artigos que tratam do tema são:

• Art. 9º: Estabelece os casos em que o locador pode pedir a retomada do imóvel.
• Art. 62: Dispõe sobre o procedimento judicial da ação de despejo.
• Art. 59: Permite a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, em situações específicas, como falta de pagamento com ausência de garantia locatícia.

Além disso, o Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) regula o trâmite processual, como prazos e recursos.

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Passo a Passo Prático

Se você precisa entrar com uma ação de despejo, siga os passos abaixo:

1. Tente Resolver Amigavelmente

Antes de recorrer à Justiça, tente negociar com o inquilino. Envie uma notificação extrajudicial solicitando a regularização da situação ou a desocupação do imóvel. Veja como fazer isso no artigo [Notificação de Despejo ao Inquilino: Modelo e Prazos 2026](notificacao-despejo-inquilino-modelo).

1. Reúna Documentos Necessários

Separe todos os documentos que comprovem a relação de locação e o motivo do despejo, como:

- Contrato de locação;

- Comprovantes de inadimplência (se for o caso);

- Notificações enviadas ao inquilino.

1. Contrate um Advogado

Embora não seja obrigatório em todos os casos, ter um advogado especializado em direito imobiliário pode facilitar o processo e evitar erros. Em casos complexos, como despejo por falta de pagamento com garantia locatícia, o advogado é essencial.

1. Protocole a Ação de Despejo

O advogado vai redigir a petição inicial e protocolar a ação no fórum competente. A petição deve incluir os documentos reunidos e o pedido de desocupação.

1. Solicite Liminar (se aplicável)

Em casos de inadimplência sem garantia locatícia ou término de contrato, é possível pedir uma liminar para desocupação em até 15 dias (Art. 59, Lei nº 8.245/1991). Isso acelera o processo.

1. Acompanhe o Processo

Após o protocolo, o inquilino será citado para apresentar defesa. Caso o juiz decida pelo despejo, será emitido um mandado para que o inquilino desocupe o imóvel.

1. Execução do Despejo

Se o inquilino não sair voluntariamente, o oficial de Justiça poderá realizar a desocupação forçada, com auxílio policial, se necessário.

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Modelo / Exemplo Real

Segue um exemplo de notificação extrajudicial que pode ser adaptado:

[Seu Nome]

[Endereço Completo]

[Data]

Ao Sr(a). [Nome do Inquilino]

[Endereço do Imóvel Alugado]

Prezado(a) Sr(a). [Nome do Inquilino],

Venho, por meio desta, notificá-lo(a) formalmente para que desocupe o imóvel situado em [endereço completo], no prazo de [prazo legal ou contratual, geralmente 30 dias], em razão de [motivo do despejo: falta de pagamento, término do contrato, etc.].

Caso não haja cumprimento, tomarei as medidas judiciais cabíveis.

Atenciosamente,

[Seu Nome e Assinatura]

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Prazos e Custos

Prazos Legais

• Notificação extrajudicial: Geralmente 30 dias, salvo previsão contratual diferente.
• Liminar de desocupação: 15 dias (Art. 59, Lei nº 8.245/1991).
• Prazo para defesa do inquilino: 15 dias úteis (Art. 335, CPC).

Custos Típicos

• Taxa de protocolo da ação: R$ 200 a R$ 500 (varia por estado).
• Honorários advocatícios: R$ 2.000 a R$ 10.000, dependendo da complexidade.
• Custos com oficial de Justiça: R$ 150 a R$ 300.

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Quando Procurar Advogado

Embora seja possível iniciar uma ação de despejo sem advogado em casos de menor complexidade, como em juizados especiais, é altamente recomendável contratar um advogado nas seguintes situações:

• Quando o contrato de locação tem cláusulas complexas;
• Se houver garantia locatícia (como fiador ou seguro-fiança);
• Em casos de resistência do inquilino ou necessidade de desocupação forçada.

Um advogado especializado em direito imobiliário pode evitar erros que atrasem o processo ou prejudiquem seus direitos.

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Perguntas Frequentes

Não. O despejo forçado sem ordem judicial é ilegal e pode gerar processos contra o proprietário.

Depende do caso. Com liminar, pode levar 30 a 60 dias. Sem liminar, pode demorar de 6 meses a 1 ano.

O oficial de Justiça pode realizar a desocupação forçada, com apoio policial, se necessário.

Se for a primeira vez, ele pode evitar o despejo pagando o valor devido (Art. 62, Lei nº 8.245/1991).

Não é obrigatório, mas facilita muito o processo. Sem contrato, será necessário provar a relação de locação por outros meios.

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Este artigo é informativo. Casos complexos exigem advogado.